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トピックスNo.11 市街化山林の評価

Q.専門家によって市街地山林の評価に差が生じるように思います。何故でしょうか。
A.市街地山林の評価は大変難しく、様々な検討や確認が必要となるため、専門家の間でも差が生じてしまうものであると思われます。

市街地山林は、原則として宅地比準方式又は倍率方式によって評価されるものですが、一般的には宅地比準方式により評価されます。

しかし、その評価は一様ではなく、様々な検討や確認が必要となります。

弊所では、主に下記のように資料収集・調査・検討をおこないます。

  • 現地視察及び調査
  • 下記役所調査及び面談
    • 市税事務所(固定資産税課土地調査係)
    • 県建設事務所(建設部砂防課担当グループ)
  • 不動産鑑定士等との協議・検討
  • 下記不動産評価の検討及び算出
    • 宅地造成費(傾斜度)の検討
    • 純山林評価(全部又は一部)の検討(宅地への転用が見込めない市街地山林)
    • がけ地評価の検討
    • 地積規模の大きな宅地の評価の検討
    • 利用価値が著しく低下している宅地の検討
    • 不動産鑑定士等による鑑定評価(通達の定めにより難い場合の評価)の検討 等

評価対象土地が、急傾斜地であったり道路面より高低差がある土地であったりする場合には、上記検討をすることで大幅に評価が変わる場合があります。

過去におこなった相続税申告であっても原則として法定申告期限から5年以内は、更正の請求が可能となりますので、一度申告内容の見直しをされることをお勧めさせていただきます。

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